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 Surroga, modifica o rottamazione dei mutui.

Possono usufruire della surrogazione del mutuo i privati cittadini e le aziende e le società che (a prescindere dalla loro forma giuridica) rientrino nella fattispecie delle "microimprese", cioè rispettino entrambi i requisiti seguenti: avere meno di 10 dipendenti e un fatturato annuo o un totale di bilancio inferiore o uguale a 2 milioni di euro.

 La normativa vigente in tema di surrogazione del mutuo è contenuta nell'articolo 120 quater del Testo Unico Bancario. Il TUB ha recepito tutte le novità introdotte dal Decreto Bersani Bis in poi e, ad oggi, contiene tutte le norme che regolamentano la surroga o portabilità dei mutui.

La convenienza massima è per chi ha un mutuo a tasso fisso superiore al 3% o uno variabile con spread superiore al 2%. Se è una micro-azienda ed è di elevato standing, può ottenere, grazie al rating sia un tasso che uno spread inferiore, col vantaggio aggiuntivo che la nuova banca non potrà chiedere spese di istruttoria e si dovrà accollare anche la spesa dell’atto notarile.

Per quanto riguarda tutte le altre ipotesi di modifica dei mutui in essere, a cui tutte le imprese possono pensare di accedere, a nostro avviso è il momento di pensare di sfruttare l’attuale situazione di tassi favorevoli e non ancora in piena ripresa.

Si può chiedere di ridurre o modificare la durata, qualora la situazione finanziaria dell’azienda fosse migliorata, utilizzando il cash flow disponibile e risparmiando cosi il differenziale fra il costo degli oneri finanziari ed il rendimento della liquidità investita. Questa operazione è possibile se effettuabile ai tassi migliori che si possono trovare sul mercato.

Si può passare dal tasso variabile al fisso. Non è un’operazione conveniente in senso stretto, tuttavia su durate brevi o medie costa poco ed ha risvolti psicologici non trascurabili di fronte alla possibilità di una ripresa del costo del denaro. Quest’ultima potrebbe infatti essere causata da eventi estremi i quali potrebbero portare ad un aumento dello spread. Pertanto togliersi il peso di una incertezza a volte non ha prezzo.

Si può infine allungare la durata del mutuo con alleggerimento della la rata: questa opzione però comporterebbe quasi sicuramente un aumento del costo, rispetto alla durata originaria. Altra controindicazione possibile è il manifestare alla banca una difficoltà finanziaria (anche se momentanea), che potrebbe portare a non concedere il benestare: in tal caso il rivolgersi ad un altro Istituto diventerebbe un’opportunità ancor più costosa e difficoltosa.

L’estrema ipotesi che rimane sarebbe quella di estinguere il mutuo considerato troppo oneroso: in tal caso bisogna valutare se esista una penale e quanti interessi si siano pagati fino al momento dell’estinzione anticipata, in modo da valutare se l’utilizzo della liquidità così abbondante renda conveniente tale ipotesi. L’alternativa più adeguata di solito sarebbe invece quella di mantenere in essere il mutuo ed investire al meglio la liquidità sussistente, cercando di ottenere il miglior rendimento dal mercato compatibilmente con gli anni residui dell’investimento, e mantenendo comunque la facoltà di utilizzarla a breve, nell’ipotesi che possa servire in caso di necessità ed emergenze non prevedibili.